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Sieh in 5 Sekunden ob ein Wiener Wohnungs-Inserat fair bepreist ist.

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Wiener Immobilien · Daten · Rendite

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Wien · AT
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Willkommen

Ihr persönlicher Immobilien-Investitionsberater für den Wiener Markt. Stellen Sie eine Frage oder fügen Sie ein willhaben-Inserat ein — ich analysiere mit aktuellen Marktdaten.

Häufige Fragen
🏛 Markt verstehen
Welche Bezirke haben die beste Rendite in Wien?
Wie unterscheiden sich Median-Preise in 1080 vs. 1220?
Was kostet eine 2-Zimmer-Wohnung im 7. Bezirk?
Lohnt sich Altbau in der Innenstadt noch?
💰 Rendite & Investment
Was ist eine gute Brutto-Rendite in Wien?
Welche Kaufnebenkosten kommen auf mich zu?
Wie viel Eigenkapital brauche ich für 350k Kaufpreis?
Vorsorgewohnung oder Eigennutzung — was lohnt sich?
📋 Inserat & Bewertung
Kaufpreis 380.000€, Miete 1.250€ — was meinst du?
Ist 6.500€/m² in Floridsdorf realistisch?
Vergleiche eine 70m²-Wohnung in 1100 vs. 1210
Welcher Bezirk passt zu Budget 400k?
⚖️ Recht & Steuern
Was bedeutet Vollanwendung MRG?
Hauptmietzins vs. Brutto-Mietzins — Unterschied?
Wann fällt Immobilien-Ertragssteuer an?
Wie funktioniert die Mietpreisbremse in Wien?
☕ Findest du das Tool hilfreich?
Server, Datenbank und tägliches Daten-Update kosten Geld. Wenn dir das Projekt einen Kaffee wert ist, freu ich mich riesig.
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Fair-Price-Schnelltest

Ist der Preis für einen bestimmten Bezirk und Größe marktgerecht? Schnell checken, ohne Chat.

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€/m²
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10. Perzentil Median 90. Perzentil
Gesamt
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Finde deinen Bezirk

5 kurze Fragen — wir empfehlen dir die 3 passendsten Wiener Bezirke.

Wo stehst du gerade?
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Frage 1 von 5
Was muss dein Bezirk haben?
Max. 3 wählen.
Frage 2 von 5
Wohin musst du regelmäßig?
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Frage 3 von 5
In welcher Lebensphase bist du?
Eine Antwort wählen.
Frage 4 von 5
Wie sehr drückt das Budget?
Grobe Orientierung — beeinflusst Bezirks-Ranking.
Frage 5 von 5

Deine Top 3 Bezirke

Basiert auf deinen Antworten + Bezirks-Charakter-Profile.

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2 ausgewählt

Netto-Rendite-Rechner

Realistische Rendite nach laufenden Kosten. Regler für IHR, Leerstand und Verwaltung — Zahlen aktualisieren live.

Investition
Kaufpreis Reine Wohnung, ohne Nebenkosten
€
Kaufnebenkosten Grunderwerb 3.5% + Notar + Makler + GB ≈ 9-10%
%
Fläche Für IHR-Berechnung und €/m²-Vergleich
m²
Bezirk Für Benchmark-Vergleich (optional)
Einnahmen
Monats-Kaltmiete Nettomiete, ohne Betriebskosten
€
Leerstand-Puffer Erwartete mietfreie Zeit im Jahr
%
Laufende Kosten
Instandhaltungs­rücklage Realistisch: 10-20 €/m²/Jahr
€/m²
Nicht-umlagefähige BK Verwaltung, Instandh., IHR-Anteil (monatlich)
€
Hausverwaltung Externe Verwaltung pro Monat
€
Netto-Rendite
–
nach laufenden Kosten, vor Finanzierung & Steuern
Brutto-Rendite –
Netto-Rendite (vor NK) –
Netto-Rendite (inkl. Kauf-NK) –
Gesamtinvestition (Kauf + NK) –
Effektive Jahres­miete –
Jahres-Kosten laufend –
Netto-Cashflow / Monat –
Netto-Cashflow / Jahr –
Amortisation (Jahre) –
Cashflow-Aufteilung pro Jahr
Wähle oben einen Bezirk für den Markt-Vergleich.

Markt-Insights

Wie entwickelt sich der Wiener Markt? Wo gibt's Verhandlungsspielraum?

Preis-Trend pro Bezirk

Median €/m² über die letzten 12 Monate. Zeigt ob ein Bezirk teurer oder günstiger geworden ist.

Bezirks-Steckbrief

Was ist typisch in jedem Bezirk? Median-Wohnung pro Bezirk auf einen Blick.

Premium-Faktoren

Was kostet ein Altbau-Charme oder ein Balkon zusätzlich? Pro Bezirk in % gegenüber dem Vergleichs-Median.

Markt-Temperatur pro Bezirk

Hoher Reduktions-Anteil + lange Verweildauer = Käufermarkt = mehr Verhandlungsspielraum für dich.
Bezirk Markt-Lage Reduzierte Inserate Ø Reduktion Median Tage online
Wie lesen? Je höher der Reduktions-Anteil und je länger Wohnungen online stehen, desto mehr Verhandlungsspielraum hast du als Käufer. Käufermarkt = du bist in der besseren Position. Verkäufermarkt = du musst schnell sein und kannst kaum verhandeln.
Score = Perzentil-Rang aus Reduktion + Verweildauer kombiniert (0-100). Über 65 = Käufermarkt, unter 35 = Verkäufermarkt.
Daten-Basis-Badges: n=42 heißt "wackelig — wenig Inserate", n=12 heißt "Vorsicht, Median nur grob", silent (kein Badge) heißt "≥100 Inserate, robuste Basis". Stats werden nur über aktive Inserate gerechnet (>21 Tage nicht gesehen → archiviert).

Neue Inserate pro Woche

Marktaktivität — viele neue Inserate = viel Auswahl, ruhige Wochen = weniger Konkurrenz.

Immobilien Wien

Metrik
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Bezirk
Preis (€)
Fläche (m²)
Zimmer
Gebäude-Typ
Makler-Büro-Koordinate statt echter Adresse
Noch nicht geladen

Wohnungspreise Wien nach Bezirk — Median-Quadratmeterpreis & Markt-Check

Für jeden der 23 Bezirke gibt's eine eigene Markt-Übersicht mit Median-Quadratmeterpreis, Trend, und aktuellen Inseraten.

1010 Innere Stadt 1020 Leopoldstadt 1030 Landstraße 1040 Wieden 1050 Margareten 1060 Mariahilf 1070 Neubau 1080 Josefstadt 1090 Alsergrund 1100 Favoriten 1110 Simmering 1120 Meidling 1130 Hietzing 1140 Penzing 1150 Rudolfsheim-Fünfhaus 1160 Ottakring 1170 Hernals 1180 Währing 1190 Döbling 1200 Brigittenau 1210 Floridsdorf 1220 Donaustadt 1230 Liesing

Häufige Fragen zum Wiener Wohnungsmarkt

Was kostet eine Wohnung in Wien pro Quadratmeter?
Der Wiener Median für Eigentumswohnungen liegt aktuell zwischen 5.000 €/m² (günstigere Außenbezirke wie Liesing oder Simmering) und über 12.000 €/m² in der Innenstadt. Im Median über alle Bezirke bewegt sich Wien bei rund 6.000–8.000 €/m². immobeat zeigt den exakten tagesaktuellen Median pro Bezirk in der Markt-Übersicht.
In welchem Wiener Bezirk ist es am günstigsten?
Konsistent günstig sind Liesing (1230), Simmering (1110), Favoriten (1100) und Floridsdorf (1210) — hier liegt der Median oft 30–40% unter dem Wiener Schnitt. Die teuersten Bezirke sind 1. (Innere Stadt), 19. (Döbling), 18. (Währing) und 13. (Hietzing).
Wie hoch sind die Mietpreise pro Quadratmeter in Wien?
Wiener Mietwohnungen werden überwiegend mit Bruttomiete (inkl. Betriebskosten) inseriert — bei willhaben ist das fast immer so. Übliche Bruttomiete: 14–22 €/m² je nach Bezirk. Echte Kaltmiete liegt typisch 2,5–3,5 €/m² niedriger. immobeat zeigt beide Werte transparent und schätzt aus Bruttomiete bei Bedarf eine vergleichbare Kaltmiete (− 3 €/m²/Monat) ab.
Was ist eine gute Brutto-Rendite für Wiener Anlagewohnungen?
Brutto-Rendite = (Monatsmiete × 12) / Kaufpreis × 100. In Wien liegen typische Bruttorenditen aktuell bei 2,5–4%. Werte über 4,5% sind selten und meist mit Vorsicht zu betrachten (Sanierungsbedarf, schwierige Lage). Unter 2,5% bist du in spekulativem Terrain — die Wertsteigerung muss die niedrige Cashflow-Rendite rechtfertigen.
Wie unterscheiden sich Altbau und Neubau im Preis?
Altbau (Baujahr ≤ 1970) ist in den meisten Wiener Bezirken im Median günstiger pro m² als Neubau — dafür kommen oft Renovierungskosten, höhere Betriebskosten und schlechtere Energie-Klassen dazu. In manchen Bezirken (z.B. 22. Donaustadt) ist Altbau sogar teurer, weil rar. immobeat zeigt das Altbau-/Neubau-Premium pro Bezirk im Markt-Tab.
Was sind typische Betriebskosten in Wien?
Üblich sind 2,5–3,5 €/m²/Monat. Eine 60 m² Wohnung kommt damit auf 150–210 € Betriebskosten pro Monat (zusätzlich zur Kaltmiete). Bei Wohnungen in Genossenschaften oder mit Verwaltungsservice oft höher. Die Bruttomiete auf willhaben enthält BK normalerweise schon — bei Kaltmiete-Angeboten kommen sie separat dazu.
Wie berechnet immobeat den fairen Preis?
immobeat verwendet den Median statt des Durchschnitts — robust gegen Ausreißer (eine Penthouse-Wohnung verzerrt den Durchschnitt, nicht aber den Median). Pro Bezirk werden Perzentile berechnet (P10/P25/P50/P75/P90), sodass du siehst wo dein Inserat im Vergleich zum Markt steht. Plausibilitäts-Filter schließen Tippfehler und Serviced-Apartments aus. Details: Methodik-Seite.
Woher kommen die Daten?
immobeat aggregiert öffentliche Inserate von willhaben.at und ImmoScout24.at. Der Scraper läuft täglich, Daten werden in einer eigenen Datenbank konsolidiert. Nur derzeit aktive Inserate (in den letzten 21 Tagen gesehen) fließen in die Statistik — archivierte Daten dienen für historische Trend-Analysen.
Ist immobeat kostenlos?
Ja. Das gesamte Tool (Karte, Schätzer, Rendite-Rechner, Bezirks-Statistiken) ist frei zugänglich. Der KI-Berater ist auf Beta-Zugang begrenzt um API-Kosten zu kappen. Wer das Projekt unterstützen möchte: oben rechts gibt's einen Kaffee-Spendier-Link ☕.